Contenu détaillé
Définir le statut des baux commerciaux et ses conditions financières
Identifier le champ d'application et les spécificités des baux commerciaux
- Caractéristiques
- Conditions d'application du statut
- Extension du statut
- Durée initiale du bail commercial
- Sous-location
Mise en situation : analyser les conditions du statut tout au long de la formation du bail.
Déterminer les conditions financières du statut des baux commerciaux
- Le loyer initial
- Le dépôt de garantie
- Charges, taxes, redevances, impôts et travaux
- Evolution des loyers en cours de bail
Cas pratique : identifier à partir de cas concrets les droits et obligations respectifs des parties (preneur/bailleur) pour la prise en charge des travaux, charges et taxes au regard du dispositif Pinel et du dernier état de la jurisprudence.
Identifier le processus de contractualisation
Observer les impacts de la réforme des contrats et des dernières actualités
- Obligation d'information
- Contrat d'adhésion et déséquilibre significatif
- La révision pour imprévision
- Les pourparlers / les offres
- Le dispositif Eco énergie tertiaire (décret du 23 juillet 20219 et loi Climat du 22 aout 2021)
Etude de cas : analyser les sanctions en cas de manquement des parties en cas de défaut d'information (étude de la jurisprudence récente).
Collecter les annexes du bail commercial
- L'état des risques et pollutions
- Le diagnostic de performance énergétique et sa récente refonte
- L'annexe environnementale
- L'état des lieux
- Autres documents ou informations obligatoires/utiles
- La déclaration des sinistres indemnisés
- Le diagnostic amiante
- Le risque de pollution des sols
- Le plan des locaux
- La clef de répartition des charges
- Le règlement de copropriété, le règlement intérieur et la notice d'utilisation de l'immeuble
- Les modèles de garantie
- Rapport technique d'un bureau d'étude
- L'état des travaux
- Evaluation des consommations (dispositif Eco énergie tertiaire)
Etude de cas : analyser les nouveaux formulaires et nouvelles obligations
Gérer la fin du bail
Renouveler le bail
- Les conditions du bénéfice au renouvellement
- La mise en œuvre du renouvellement
Mise en situation : analyser les conditions de renouvellement et envisager les différentes situations lors de l'expiration du bail
Fixer le prix du loyer du bail renouvelé
- Principe : fixation du loyer renouvelé à la valeur locative
- Exception : fixation du loyer renouvelé suivant la variation de l'indice
- Motif du déplafonnement
- Lissage
- Procédure de fixation du loyer renouvelé
Mise en situation : appliquer les méthodes de calcul du loyer renouvelé
Mettre fin au bail
- Refus de renouvellement du bail
- Le droit de préemption du preneur
Mise en situation : analyser la méthode de calcul de l'indemnité d'éviction
Distinguer les régimes TVA des Baux commerciaux
Distinguer le régime de TVA applicable selon la nature des locaux donnés à bail
- Locations de locaux nus
- Locations de locaux aménagés
Mise en situation : relever les cas d'exemption au régime de la TVA
Distinguer le régime de TVA applicable selon la qualité du locataire
- Rappels des principes
- Les commentaires qu'appellent ces principes
Brainstorming : la non perception de loyers entraine-t-elle des conséquences au regard des droits à déduction du bailleur ?
Décrypter la fiscalité du bail commercial
Fixer le régime fiscal d'un bailleur
- La détermination et l'imposition du résultat fiscal
- Le régime fiscal d'une structure juridique
Mise en situation : distinguer la situation du bailleur particulier et du bailleur personne morale
Appliquer le traitement fiscal à chaque étape de la vie du bail commercial
- Le traitement fiscal du pas de porte
- Le traitement fiscal des loyers perçus
- Le traitement fiscal des loyers versés
- Les travaux réalisés en cours d'exécution du bail
- L'indemnité d'éviction
- La cession de droit à un bail commercial
Mise en situation : doit-on déduire les abandons de loyer ?
